소액임차보증금 및 최우선변제금액

 

 

 

요즘 전세사기때문에 보증금을 돌려받을 수 있을지 항상 걱정되시죠?

오늘은 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 소액임차보증금 및 최우선변제금액에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

 

보증금은 꼭 돌려받야야 합니다!!

 

1. 필요요건

주택임대차보호법에 의해 일정 요건을 갖춘 임차인은 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 생깁니다. 이러한 요건을 대항력이라고 합니다. 구체적으로 주택의 인도와 전입신고를 하면 대항력을 가지게 됩니다.

제8조(보증금 중 일정액의 보호) 
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

 

2. 소액임차보증금

다음으로 임차인이 거주하는 주택의 보증금이 소액이어야 합니다. 이것은 주택임대차보호법 시행령에서 규정하고 있습니다.

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>
1. 서울특별시: 1억6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원
4. 그 밖의 지역: 7천500만원

 

지역에 따라 소액임차보증금 기준이 다르다는 점을 기억해 주시기 바랍니다.

 

3. 최우선변제금액

다만, 보증금 전부를 최우선으로 변제받을 수 있는 것은 아니고 한도가 있습니다.

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>
1. 서울특별시: 5천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원
4. 그 밖의 지역: 2천500만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

 

최우선변제금액 또한 지역마다 차이가 있으며, 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

 

예를들어, 서울에 보증금 6천만원에 전세로 살고 있었는데, 주택이 경매로 넘어갔다면 5천 5백만원까지는 최우선적으로 변제받을 수 있고 나머지 5백만원에 대해서는 돌려받을 수 있는지 여부가 불확실한 것입니다.

 

 

 

4. 주의해야할 점

다만, 주의해야할 점이 있습니다. 소액임차보증금 및 최우선변제금액은 법규가 개정됨에 다라 계속 상향되어 왔는데 어느 시점을 기준으로 법규를 적용해야 하는지 여부가 중요합니다.

 

기준시점	대상지역	소액보증금 범위	최우선변제금액
2018.9.18.~	서울	1억 1천만원 이하	3,700만원
	과밀억제권역, 세종, 용인, 화성	1억원 이하	3,400만원
	광역시(군 제외), 세종, 안산, 김포, 광주, 파주	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2021.5.11.~	서울	1억 5천만원 이하	5,000만원
	과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포	1억 3천만원 이하	4,300만원
	광역시(군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7,000만원 이하	2,300만원
	그 밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원
2023.2.14.~	서울	1억 6,500만원 이하	5,500만원
	과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만원 이하	4,800만원
	광역시(군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만원 이하	2,800만원
	그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

 

부칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(소액보증금 보호에 관한 적용례 등) 제10조제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

 

간단하게 말씀드리면 임차인의 전입신고일보다 먼저 설정된 저당권 등 담보물권이 있으면 그 날짜를 기준으로 소액보증금과 최우선변제금액을 판단하시면됩니다. 만약 저당권 등이 없고 임차인의 전입신고일이 가장 오래된 날짜에 해당된다면 해당 전입신고일을 기준으로 판단하시면 됩니다.

 

인터넷 등기소에서 안내하고 있사오니 궁금하신 분들은 아래 링크를 통해서 확인하시기 바랍니다.

 

http://www.iros.go.kr/pos1/jsp/les/PLESSrchMapJ.jsp

소액임차인의 범위 등 안내

 

오늘은 소액임차보증금 및 최우선변제금액에 대해서 알아보았습니다.

조금이라도 도움이 되셨기를 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.