임차권등기 설정의 혜택과 집주인의 회피 방지를 위한 개정안 그리고 주택담보대출(DSR) 규제 우회를 통한 대출 상품 등장 전망

최근 역전세난과 전세 사기의 확산으로 인해 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 늘어나고 있습니다. 이에 따라 임차권등기 설정을 간편화하기 위한 개정안이 이달 19일부터 시행되며, 임차인들은 이제 임차권등기 설정에 어려움을 겪지 않을 수 있게 될 것입니다.

 

임차권등기란 전·월세 등 임대차계약이 종료된 후 전세보증금을 돌려받지 못한 경우, 세입자가 자신의 권리를 유지하기 위해 법원에 신청하는 절차입니다. 임차권등기를 설정함으로써 해당 주택에 미반환된 보증금 채권이 등기에 표시되어 세입자들은 주택을 점유하지 않아도 대항력과 우선변제권 등을 인정받을 수 있게 됩니다.

 

실제로 임차권등기를 설정하려는 세입자 수는 꾸준히 증가하고 있으며, 최근 상반기에는 1만 9201건이 등기되었습니다. 이는 지난해 상반기(4,231건)와 하반기(7,807건) 합친 것보다 많은 수치입니다. 이러한 증가는 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들이 증가하고 있다는 신호로 받아들여집니다.

 

하지만 문제는 일부 집주인들이 제도의 허점을 이용해 임차권등기 설정을 회피하고 있다는 점입니다. 세입자가 법원에서 임차권등기명령을 받았다 하더라도, 집주인이 해당 명령을 송달받아야만 임차권등기 설정이 완료됩니다. 그러나 집주인이 의도적으로 송달을 회피하거나 주소를 불명 처리하면 임차권등기를 완료할 수 없습니다. 이에 따라 세입자들은 이사하지 못한 채로 계약이 만료된 주택에서 계속 머물러야 하는 상황에 부닥치게 됩니다.

 

19일부터 시행되는 개정안의 핵심 내용은 법원의 임차권등기명령이 송달되지 않아도 임차권등기가 완료된다는 점입니다. 이렇게 되면 임차인들은 집주인에게 임차권등기명령이 송달되지 않아도 자신의 권리를 보호할 수 있게 됩니다.

 

임차권등기 설정은 한 번 이루어지면 집주인에게 큰 불이익을 줄 수 있습니다. 등기부등본에 임차권이 등기된 사실이 남아 있기 때문에, 보증금을 제때 돌려주지 못한 임대인임이 공식적으로 기록됩니다. 이는 이후 신규 세입자를 구하기에 어려움을 겪을 수 있다는 의미입니다. 따라서 집주인들은 임차권등기 설정을 회피하지 않고 전세보증금을 제때 돌려줄 동기가 생깁니다.

 

임차권등기를 완료한 세입자는 보증금을 모두 수령하기 전까지 해당 주택에서 계속 거주할 수 있습니다. 집주인은 임차권등기를 말소하려면 먼저 세입자에게 모든 보증금을 반환해야 합니다. 또한, 세입자가 집을 비워 주었고 계약 기간을 준수했다면 보증금을 돌려받을 때까지의 손실에 대한 지연이자를 청구할 수도 있습니다.

 

이렇게 법적인 개정으로 임차권등기 설정 절차가 간소화되면서 세입자들은 보다 안정적인 주택 생활을 영위할 수 있게 되었습니다. 미래에는 더 많은 세입자들이 임차권등기를 통해 자신의 권리를 보호받을 수 있기를 바랍니다.

 

한편으로, 한국의 금융 시장에서는 높아진 대출 문턱을 우회하기 위한 금융 상품들이 등장할 전망입니다. 윤석열 정부는 청년을 대상으로 하는 주택담보대출(주담대) 과정에서 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시 미래소득 반영을 활성화하고, 주담대 만기를 획기적으로 늘린 대출 상품을 출시하려는 계획입니다. 이를 통해 DSR 규제를 유지하면서도 대출 가능 금액을 늘려 청년들이 주거를 구매할 기회를 마련하고자 합니다.

 

그러나 이러한 방안에는 부담도 존재합니다. 만기가 늘어남에 따라 부담해야 하는 총이자 금액도 증가하며, 초장기 대출로 인해 부실 가능성도 높아질 수 있습니다. 또한, 정책금융이 청년층에 집중되는 경우 중장년층이 소외될 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.

 

주택금융공사는 40년 초과 주담대 상품 출시를 위해 내부 검토에 들어갔으며, 이전에 출시된 40년 만기 주담대 상품이 시장에서 성공적으로 안착했기 때문에 만기를 더 늘린 상품의 필요성을 고려하고 있습니다. 현재까지는 최장 만기가 50년인 주담대 상품에 대한 결정은 이루어지지 않았으며, 주택금융공사는 수요와 영향 등을 분석한 후 정부와 협의하여 조속히 출시할 계획입니다.

 

초장기 주담대 상품은 DSR 규제를 피해 대출 금액을 늘릴 수 있지만, 이에 따라 총부담해야 하는 이자 금액도 증가합니다. 그러나 청년층의 장래 소득 증가를 예상해 초기에는 부담을 줄이고 시간이 지남에 따라 더 많이 갚도록 하는 구조라면 이자 부담도 상대적으로 줄어들 수 있다고 평가되고 있습니다.

 

주담대 상품의 활성화는 은행들에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 주택을 담보로 하는 대출 상품이기 때문에 은행들의 위험 부담은 많이 증가하지 않으며, 대출 차주의 총이자액이 증가함에 따라 은행의 이자 수익도 증가할 것입니다. 그러나 청년층에게만 규제 완화를 해주는 경우 세대 간 역차별 문제가 발생할 수 있다는 우려도 있습니다.

 

요약해드리면, 주택담보대출(DSR) 규제를 우회하기 위한 금융 상품이 등장할 전망입니다. 초장기 주담대 상품은 DSR 규제를 피해 대출 가능 금액을 늘리지만, 이에 따라 총이자 부담도 증가할 수 있습니다. 그러나 장래 소득 증가를 고려한 상환 구조로 설계되면 이자 부담을 상대적으로 줄일 수 있습니다. 은행들에는 주담대 상품의 활성화가 긍정적인 영향을 미치며, 세대 간 역차별 문제에 대한 우려도 존재합니다. 적절한 규제 완화와 조심스러운 접근을 통해 청년과 중장년층 모두에게 공정한 금융 환경을 조성해야 할 것입니다.

 

앞으로는 임차권등기명령이 송달되지 않아도 임차권등기가 완료됨으로써 임차인들이 자신의 권리를 보호받을 수 있게 되었으며, 초장기 주택담보대출이 등장함에 따라 DSR 규제를 우회할 수 있게 되었지만, 내야 하는 이자도 늘어나게 되기 때문에 손익을 잘 계산하여 판단해야 합니다.